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买二手房税费就要好几万这3个方法真的能省下来
更新时间:2019-08-18

  大家都知道买新房销售价格高,买二手房税费高,有时候随便都要好几万。那么高的二手房交易税费,有什么办法可以合理避税呢?阴阳合同、假离婚还是故意做低二手房评估价呢?有专家表示,有些方法确实可以合法减少税费,但在这几年打补丁式的调控后,很多方法已经不适用了。

  二手房的交易税费主要有契税、增值税、个人所得税,前两个是买方支付,个人所得税应该是卖方支付的。契税在签订合同的时候就要交了,而且是每个房屋交易都要缴纳的。税率一般是成交价的1%到3%。根据房屋的性质,如果是普通住宅的线%;非普通住宅,也就是那种总价过高或者面积过大的,税率是3%。

  增值税本来叫营业税,税率和免税条件会有变动,所以需要注意当地的政策。目前来看增值税是房屋盈利部分的5.6%,用成交价减去上一次的成交价,就是盈利部分来计税。免税的条件暂时是房屋取得满2年后,而且房屋面积要在140平以下。

  个人所得税是占比非常大的税种,动辄几十万。税率是房屋盈利部分的20%,或者是房屋总价的1%。比如你买的时候房子是100万,卖的时候300万,那么个人所得税就是200万的20%,即40万。而房屋总价的1%只在无法核定原房屋价值的情况下才能按照这个税率算。而个人所得税的免税条件只有房产证取得满5年,且是家庭唯一住房。

  说到二手房避税手段,以往一般有阴阳合同、假离婚和延迟过户,现在我们来说一下这些是否能做到减少税费。阴阳合同是指在正式《房屋买卖合同》写上最低价格,用于核定税费和过户;私下再签一份补充协议,约定房屋的实际成交价是多少。其实不管是新房还是二手房,阴阳合同都很常见,但里面有风险。比如房价过低,贷款金额受限制;或者引起诉讼、纠纷等,法律并不承认,最后该交的税费还是要交。

  第二是假离婚,比如把家庭两套房通过离婚变成家庭唯一住房,这样就可以省下个人所得税。最近几年不少城市都补上假离婚买房的漏洞,但假离婚卖房好像没什么限制,当然为了卖房假离婚的,应该很少人这么做吧。

  第三是延迟过户,主要是针对满两年、满三年才能免税的房子,比如隔几个月或1年就满了,可以免税。那就通过签订合同约定房屋过户时间。但是这个风险非常大,房价上涨的时候业主可能会反悔要求涨价;房价下跌的时候买家可能反悔要降价或不买了。所以买房这种事还是快点过户,免得夜长梦多。

  最后还有人想用做低二手房评估价来避税,比如小资家评估400万,就有客户问能不能做低点减少税费。但是这种是不能的,一方面有法律规定,评估报告比如如实反应房屋价值;另一方面相关单位计算税费也是要看给出的价格是否合理,有没有超出区域指导价的。所以该交的税费还是交吧,不要钻空子。2018香港开奖结果历史记录