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随州城区楼盘车位车库买卖怎样管理?官方正在
更新时间:2019-08-16

  现公布《关于加强城区房地产开发项目车位车库交易管理的通知》(征求意见稿),公开征求社会各界意见,欢迎社会各界通过发送电子邮件或信函方式提出意见和建议。

  为规范随州城区房地产开发项目车位车库交易管理,合理利用城市地下空间资源,维护车位车库产权人、使用人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》、《随州市机动车停车条例》等法律法规,现就加强城区房地产开发项目车位车库交易管理通知如下:

  一、本市城区房地产开发项目规划范围内规划用于停放汽车的车位车库的出租、出售或者附赠适用本通知。

  二、本通知所称车位、车库(以下简称“停车位”),是指房地产开发项目规划范围内,经规划部门审批,在地上修建或利用地下空间建设的用于停放汽车的建筑物或场所。

  四、房地产开发企业(以下简称“建设单位”)应严格按照规划条件及审批的修建性详细规划设计建设停车位,确保按时竣工交付使用。规划范围内规划的停车位,未经规划管理部门批准不得擅自改变其使用功能。

  房地产开发项目按照规划配建的地下停车位(不含人防停车位,下同),依法经不动产登记部门首次登记取得产权后(首次登记时,免缴土地出让金的地下停车位土地使用权分摊面积为零;缴纳土地出让金的地下停车位土地参与使用权面积分摊),方可进行出售、出租或附赠。未经首次登记的地下停车位不得擅自出售、出租或附赠。

  五、地下停车位的销售应建立统一、规范的停车位楼盘表,纳入开发项目楼盘表进行管理。地下停车位销售的条件及办理程序,按照《商品房销售管理办法》的现售备案有关规定执行。

  六、建设单位在出租或出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库前,应制定租售方案,租售方案应明确交易方式,并按规定报房地产主管部门备案。

  (一)规划用于停放汽车的车位车库分布位置、数量、面积(包括规划和测绘平面示意图)。

  (二)人防工程用于停车的,应当公开人民防空工程的范围,并注明使用注意事项。

  车位车库租售方案和拟租售车位车库的产权证明文件、租售合同示范文本应在销售场所醒目位置、公示栏等公示。

  七、车位车库销售合同实行网签备案制度,推行使用国家住建部、原国家工商总局监制的《商品房买卖合同(现售)》示范文本;车位车库租赁合同推行使用湖北省住建厅、原湖北省工商局监制的《湖北省住房租赁合同》示范文本。

  在签订《商品房买卖合同(现售)》及《湖北省住房租赁合同》时,应当在合同中注记房屋购买人或承租人已购买建筑区划内的房屋产权证号或商品房买卖合同编号,优先满足本建筑区划内的业主租购停车位。

  八、建设单位出租、出售规划范围内用于停放汽车的车位车库的,应当首先满足本规划范围内业主需求。一户住宅业主原则上只能购买一个停车位,且购买的停车位权利人名称须与住宅权利人名称一致。在满足本规划范围内业主、物业使用人需求后,建设单位可将车位车库出租给本规划范围内业主、物业使用人以外的单位或个人,但租赁合同期限不得超过一年。对外出租车位车库的,应将该车位车库相关信息在小区公示栏等醒目位置公示。

  九、车位车库销售实行明码标价制度。建设单位应合理确定车位车库销售申报备案价格,严格按照备案价格销售,接受市场监督主管部门的指导和监督。

  十、建设单位应当充分利用地下停车位的使用功能,对尚未销售或附赠的地下停车位,可出租给业主使用。

  十一、物业区域内按照规划建设的车位车库且不动产首次登记所有权人为开发建设单位的,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,但不得销售给业主以外的单位和个人。

  占用业主共有道路或者场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务企业等不得销售或者变相销售。业主大会成立前,其收益纳入住宅专项维修资金。

  利用人防工程设施建设的车位车库按照人民防空工程管理的相关规定使用,不得出售。建设单位可以将人防工程范围内的车位车库出租给业主使用,应当告知使用人“本停车位属于人防工程,使用和管理需遵循人民防空相关法律法规”,并接受人防部门的指导和监督。建设单位开发建设的机械停车位只能出租,不得销售。

  十二、购房人申请办理停车位交易合同备案时,应按车位建筑面积交存住宅专项维修资金,交存标准参照6层以下住宅专项维修资金标准。

  十三、业主拥有产权或使用权(租赁)的车库、车位不得收取停车费,可收取车库、车位物业服务费。

  车库、车位物业服务费和业主在物业服务区域内公共(规划配套建设的)停车位内停放车辆的停放服务费,具体收费标准由物业服务企业和业主大会协商并签订服务合同,收费标准不能达成一致的,由发改部门利用成本监审等办法予以确定。

  十四、商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房屋的,地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的,应当转让给该商品房小区内未购买车位的业主;需出租的,应当出租给该商品房小区内未购买车位的业主。

  十五、不动产登记部门依据在住建部门备案的停车位交易合同办理产权登记。未办理首次登记而进行停车位出售、出租或者附赠的,不动产登记机构不予办理不动产登记。

  十六、购房人与建设单位解除商品房买卖合同时,已签订停车位买卖合同的,应当同时解除。

  十七、各建设单位应当严格按照本《通知》要求,规范车位车库租售行为,合理确定价格,不得变相抬高、垄断、操控车位车库价格,不得扰乱房地产市场秩序。对未按规定租售停车位的建设单位,由相关部门按照规定依法依规处理。

  1、未经首次登记取得产权的地下停车位不得擅自出售、出租或附赠。(此类不能买卖、出租等)

  2、经首次登记取得产权的地下停车位可按规定签订《商品房买卖合同(现售)》及《湖北省住房租赁合同》之后进行出售或出租。在签订《商品房买卖合同(现售)》及《湖北省住房租赁合同》时,应当在合同中注记房屋购买人或承租人已购买建筑区划内的房屋产权证号或商品房买卖合同编号,优先满足本建筑区划内的业主租购停车位。

  4、办理停车位交易合同备案时,应按车位建筑面积交存住宅专项维修资金,交存标准参照6层以下住宅专项维修资金标准。(交存28元/平方米的维修资金,按建筑面积计算)

  5、在签订《商品房买卖合同(现售)》及《湖北省住房租赁合同》时,应当在合同中注记房屋购买人或承租人已购买建筑区划内的房屋产权证号或商品房买卖合同编号,优先满足本建筑区划内的业主租购停车位。

  6、一户住宅业主原则上只能购买一个停车位,且购买的停车位权利人名称须与住宅权利人名称一致。在满足本规划范围内业主、物业使用人需求后,建设单位可将车位车库出租给本规划范围内业主、物业使用人以外的单位或个人,但租赁合同期限不得超过一年。对外出租车位车库的,应将该车位车库相关信息在小区公示栏等醒目位置公示。

  9、已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房屋的,地下停车位应当一并转让。

  10、占用业主共有道路或者场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务企业等不得销售或者变相销售。业主大会成立前,其收益纳入住宅专项维修资金。

  11、利用人防工程设施建设的车位车库按照人民防空工程管理的相关规定使用,不得出售。建设单位可以将人防工程范围内的车位车库出租给业主使用,应当告知使用人“本停车位属于人防工程,使用和管理需遵循人民防空相关法律法规”,并接受人防部门的指导和监督。

  地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式表明界限的停车设施,可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

  该类车位是指经规划部门批准,小区开发商在小区红线范围内设置的停车位,该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。

  《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

  《物业管理条例》第七十五条第一款规定:物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

  《物权法》第73条规定,“建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。

  第74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有”。对于该类地面车位的归属,因法律明确规定属于全体业主所有,所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。

  物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的,《物业管理条例》第七十五条第二款规定:占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。

  业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。当然,物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户,车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。

  人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位,这些停车位属于人防工程的组成部分。

  对于人防地下停车位的权属理论界存在争议,主流观点分两类:一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分,所有权归国家所有,开发商无权处分;另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造,所以应属于开发商所有,但战时国家可无条件征用。

  《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定,该法规25条规定,“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁处分的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。

  该类车位具有独立性,其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位,能够依法办理产权初始登记和转移登记,初始登记后其所有权明确由开发商享有,在出售给特定业主办理转移登记后,产权为特定业主所有。

  该类车位为最“正规”的车位,基本可等同于房屋看待,转让合同等均须在政府部门备案,并可办理不动产登记权属证书。

  小区车位除上述四类外,目前比较常见还有机械车位,但机械车位根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中。158gpcom香港正版挂牌彩图